大匡教育：关于高房租，我们有一些自己的看法

大匡教育：关于高房租，我们有一些自己的看法

2018年的七夕注定是不平凡的，作为单身狗的小编先是哭晕在各色狗粮中，好不容易缓过来，发现差一点又被戴了一顶“云绿帽”。

前几天，有两位学者在《人民日报》上提议建立“生育基金制度”，简单来说就是向不生二胎的家庭（包括0孩和1孩家庭）收税，补贴已生二胎的家庭，某知名财经博主对此进行了非常精辟的总结，于是这顶帽子就凭空出现了。

当然，“生育基金制度”的提议已经受到了广泛的批评，其作者也在微博上道歉，并意识到其实社保中的生育保险已经在起这个作用了，所以小编并不打算深究这个问题，毕竟，对于单身狗小编来说，想生孩子你首先得有个老婆，想有老婆你首先得拿下丈母娘，想拿下丈母娘，你首先得——有套房。

关于我国房价高低的问题，经济学家已有诸多论述，一个是北上广深平均租售比已超过1：650，而国际通行的良好租售比为1:200左右，另一个是根据人民大学宏观研究团队的研究，中国家庭杠杆达到110.9%，远高于发展中国家平均水平，也高于部分发达国家水平，以上两点显示了我国目前房价以及房价对家庭造成的负担在世界范围内处于高位，因此，在7月31日的中央政治局会议上，中央对房价的态度已经由“坚决遏制部分城市房价过快上涨”变成了“坚决遏制房价上涨”，国开行也回收了棚改项目审批权，前几天，海口、扬州等5市还因为房价上涨过快被住建部约谈，眼看着房价就要被压住了，只要房价不涨，再保持一定的通胀率，等到十年二十年后，目前的房价也就被消化了，国民经济将可实现软着陆。

然而，房价这方还没唱罢，那边房租就急着要登场了。

8月16日开始，房租上涨的新闻就开始刷屏了，多家研究机构的数据表明，一线城市房租均在7月出现了上涨，北京、上海、深圳的租金环比涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%，热门地区涨幅超过10%，而房价上涨的原因，目前归咎于长租公寓高价收购待租房屋扰乱了市场价格，据爆料，一名网友准备出租自己位于北京天通苑的三居室，预期租金7500/月，结果被两方中介互相抬价，硬生生的给抬到了10800每月，涨幅接近50%。

（网友爆料原文）

而房产中介从业者也印证了这个说法，8月17日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

按我们一贯的想法，房价是可以有泡沫的，但房租是完全市场化的，这也是为什么我国房屋租售比那么高的原因，毕竟，房价和房租是两个市场，房屋被看成一种投资品，前面十多年的房价走势给大家造成一种错觉，哪怕房价再高，只要贷款买下来，几年之后这房子增值的部分就已经早超过了自己的成本，而房租则是一个完全的消费品，我租一年房子，一年之后这房子的使用权就没有了，房价就算涨到天上去，自己也捞不到一分钱好处，相反房东还会因为房屋价格上涨涨租金，所以对于租客来说，房租的承受能力是相对客观和理性的，你要涨价，我就去找别人，那你房子就得空着，所以房东通常也不敢随意涨价。

但是，当资本介入后，这个情况就发生了变化，房租的确是市场化的，但是市场是受供需影响的，而供需是可以通过资本进行操控的。

我们以前理解房屋中介，就是你要租房，它帮你介绍房子，租客是和房东签合同，中介拿佣金走人，它本身不参与到这个交易中来的，但是长租公寓的“中介”好像并不是这个意思，拿本次某些房屋中介的行为来说，他们通过资本的力量，高价收购待租房屋，在这个阶段，他们扮演的是租客的角色，突然出现一大批“有钱”的租客，对房东来说，他会认为市场需求增加，已经供不应求，胃口自然就大了起来，其他非长租房的房东一看隔壁长租房涨价了，自己也要涨价，于是整个市场租金价格就起来了，但其实，这个需求是中介制造的虚假需求。

我们再从供给端来看，长租公寓和房东通常是签一年以上的长合同，而且是统一管理的，从本次原我爱我家副总裁胡景晖发表言论后被开除的事件来看，现在的长租公寓是统一战线的，也就是说，虽然他们看起来是几家不同的公司，但共同利益一致，所以他们完全有动机也有能力直接控制房屋的供给量，拿着房子就是不租出去，开始可能还有租客觉得他们价格高，想要找其他地方，但找来找去发现，原来大家都是这个价格，于是咬咬牙也就接受了，心理账户一旦建立，后面再涨价也就容易接受了，这些涨价带来的收益，完全可以覆盖中介囤房不租带来的短期租金成本，毕竟，大家对租房的需求是非常刚性的，家里一大堆东西，你能拖几天不去租房？

所以，一方面增加需求，一方面减少供给，供不应求导致商品价格上涨，完美符合市场经济理论，没毛病！

8月17日晚，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确指出不得恶性竞争抢占房源，并使各房屋中介做出承诺，在不涨租的情况下，将共计12万套库存房投入到租房市场中，（这也验证了上面关于中介囤房不租控制供给的问题，北京本来可供租赁的房屋就相对较少，这12万套库存房若不是提前准备怎么可能一下拿的出来？）这距离整个房租事件发酵只差了一天，说明监管层对于资本操纵市场的情况，已经非常敏感了。

回望前几年的金融市场，我们发现很多事件都是资本驱动的，2015年3月份房地产资金量开始下降，到5月份股市资金量大涨产生牛市，再到7月份股灾后资金回流房地产，再到后来期货黑色系和影视行业的大起大落，都显示了这笔游资的破坏性，来时四海升平，走时一地鸡毛，赚钱的是资本，承担结果的是社会，而且政府还要莫名其妙背锅。

我们大家都听说过寻租理论，说的是政府通过行政权力进行市场准入限制，使某些人躺着赚钱，比如我们的石油、电信等垄断行业，早已广受诟病，但资本其实也可以完成垄断这一目的，而且更加简单，就是直接通过资本量添加门槛，前期大量烧钱，消灭其他参与者，后期抬价回本，转嫁成本到消费者，前几年时间还火的不行的共享单车就是这样的例子，开始的时候资本蜂拥而至抢占市场，公司估值上升之后资本获利出局，留下一大堆半死不活的单车厂商和一大堆站岗的消费者，小编自己就还有199元的押金放在X鸣单车里，估计这辈子都不太可能拿回来了。

因此，虽然我们提倡市场经济，但完全放任资本是不可取的，无论国内国外都是这样。

美国是一个标榜“自由市场经济”的国家，却是率先提出《反垄断法》的国家之一，垄断了美国90%石油产业的标准石油终被最高法院分成了38个小公司，微软也险些因为垄断起诉而折戟成沙。

在国内来说，2015年的宝万之争就是一个典型的例子，宝能系拿着钱冲到股票市场举牌万科，按理这是市场经济不应该管，但宝能系的钱是哪里来的？那是投资人买理财，买保险的钱，要是赚了，钱是宝能系赚了，要是亏了，钱是投资人亏了，到时候假设引发维权事件，还要政府来擦屁股，这就是前面说的资本赚钱、投资人站岗、政府背锅。幸运的是监管层通过“南玻A”的事情已经意识到了这个问题，迅速把宝能系打成“妖精”，才避免了这种结果的产生。

那么这次，房屋中介的钱从哪里来的？据说房企和风投占了150亿，但谁又能保证，这些钱里没有银行、P2P，没有理财、资管和信托呢？要是资金链断了，亏的是谁的钱？社会影响会怎样呢？所以原我爱我家副总裁胡景晖在离职后的媒体沟通会上才会讲，小心长租公寓暴雷，这个暴起来比P2P更厉害。

最后，我们得出一个结论，资本是一个双刃剑，需要有控制地去使用，国家对长租公寓的约谈，小编是四脚朝天地支持。

那么，未来的房租会怎么样呢？小编觉得大概率还是会上涨的；

其一，对于身在局中的中介公司来说，加入这场争斗是不得不做，前面我们讲过，资本的特点就是蜂拥而上，靠资本抢占市场，现在你不做，而别人做了，市场就把你除名了，所以，除非监管层能够保证这么多中介公司都不做这个事，否则他们一定会一起去做这个事，而要让这么多中介公司都不敢做这个事情，就需要拿一个出头鸟来杀鸡儆猴，所以小编的预测是要么房租继续涨，要么某家公司被“抓典型”曝光。

其二，监管层虽有心监管，实际操作却未必那么简单，房屋中介写了“保证书”，承诺把12万库存房投入市场并保证不涨价，但实际操作会怎样呢？举个最简单的例子，这个“不涨价”参照的标准是什么？是什么时间点，什么地点的价格呢？

其三，本次房租的上涨，除了房屋中介的推动之外，一线城市拆违建、整顿群租，房租和房价差距过大等问题也都有贡献，现在只解决了其中一个问题，其他问题仍然会推动着房租向上发展。

以上就是小编对于本次房租上涨问题的一些看法，一家之言，不足之处还请大家谅解，也欢迎大家在评论区留下自己的想法，从今天开始，大匡公众号会不定时为大家大家推送有干货的原创文章，内容包括行业热点、金融专业知识、销售管理干货等，如果你觉得有帮助，请点击下面的二维码关注一下吧！